Добрый день!
В соответствии со ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Также договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Также Конституционный Суд РФ в Постановлении Конституционного Суда РФ от 2 июня 2022 г. № 23-П разъяснил следующее:
- В качестве оснований одностороннего расторжения краткосрочного договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя могут выступать лишь такие обстоятельства, которые представляют собой существенное нарушение законного интереса последнего по вине нанимателя.
- Соответствующие основания расторжения договора должны быть сформулированы ясно, определенно и исключать возможность их неоднозначного истолкования.
- Наймодатель должен действовать добросовестно как при установлении права на одностороннее расторжение договора, так и при его реализации. В случае наличия в договоре явно несправедливых оснований одностороннего расторжения наниматель вправе заявить о недопустимости их применения в соответствии со ст. 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий в силу ст. 169 Кодекса. Вопрос о соблюдении наймодателем принципа добросовестности оценивается судом в том числе с учетом особенностей рынка найма жилья в том или ином населенном пункте, а также личных обстоятельств нанимателя – прежде всего тех, которые были известны наймодателю.
Указанные выводы, как подчеркнул КС РФ, применимы именно к краткосрочному найму жилого помещения и не распространяются на ситуации, когда договор найма, будучи формально краткосрочным, фактически таковым не является по причине продления сторонами отношений путем заключения договора на новый срок, если в совокупности эти сроки превышают один год.
Вместе с тем, если у вас в договоре найма был указан пункт об обеспечительном платеже, то согласно п. 1 ст.381.1 ГК РФ, денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
В случае, если наймодатель, по мнению жильца, использовал деньги незаконно — то есть удержал залог без веских оснований, то наниматель имеет полное право подать исковое заявление. Тогда владельцу жилья придётся объясняться, на что он взял деньги. По закону, если жильцы ничего не испортили в квартире и не нарушили правила договора, залог необходимо вернуть.
Таким образом, до возвращения депозита не подписывайте документы об отсутствии претензий. Если собственник не вернул залог, предупредите его, что намереваетесь обратиться в суд. Если договориться не удалось, но у вас есть и договор, и расписка о передаче залога — не бойтесь обращаться в суд: шансы на успех очень велики, посокльку в этом случае шанс вернуть деньги через суд самый высокий — особенно, если наниматель не нарушил ни один пункт договора. Но если желания обращаться в суд нет, попробуйте решить дело в досудебном порядке. Объясните хозяину квартиры, что иначе ему придётся не только возвращать залог, но и компенсировать судебные издержки (например, расходы на адвоката).
